推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地

 证监会发文表示将会同住建部、发改委等部门抓紧推进保证性租赁住房公募REITs试点项目落地。推进保证性租赁住房REITs项目试点，有利于更好吸收社会资本参与，拓宽保证性租赁住房建立资金来源，有利于加快树立多主体供应、多渠道保证、租购并举的住房制度，促停止业向新开展形式转型。

 保证性租赁住房是介于公租房和商品房之间的保证性住房，是为了加快处理新毕业大学生、新市民、城市中低收入者等群体住房难题而提出的新举措。由于保租房掩盖将来主力消费人群，极有可能构成整合租赁住房、购置新房和装修家具采购，并提供生活效劳的超级社区，因此长期来看以此为根底设计REITs产品具有较好的投资价值。

 截至2021年年底，长春市经由润德集团及长发集团等改建、盘活及新建租住住房5万套。将来将在政策指引下，继续投资建立。

 但是，仅就长春市保证性租赁住房REITs的落地与发行，仍面临诸多障碍。一是缺乏详细施行细则。发起保证性租赁住房REITs需求事前取得保证性租赁住房主管部门的的认可，省市金融主管部门的认定，报请国资委金融管理部门审核。而目前大多数城市还没有跟进出台相关细则或指导意见，估计参与的企业也没有专业人员停止组织资料与对接。

 二是收益率的保证问题。据不完整统计，长春市目前的保证住房的均匀租金为30元/平米.月，略高于全国住宅均匀租金，全口径租金报答率仅为3%。保证性租赁住房的租金收入能否能满足REITs产品投资者希冀，保证投资者合理的收益率，仍存在较大不肯定性。

 三是REITs的保证问题。保证性租赁住房REITs在土地性质界定、产品结构、买卖费用、税收支持体系等方面依然存在一些有待深化研讨理想性问题。仍以长春为例，润德华城的租赁住宅，政府规则十年后允许停止上市买卖，前十年不允许抵押和转移。所以REITs的年限应该在十年以内，或者与产权转移设定前提条件。而这些条件都要与投资人停止协商议定。

 综合以上几点关于保证性租赁住房REITs试点工作和难点的剖析，分离长春市现况以及各位证券专家的意见，提出以下几点倡议：

 一是在契合房地产稳定及促进开展政策的前提下，允许更多元化的市场主体参与发行保证性租赁住房REITs。如专业的证券咨询公司，专业的租赁运营公司，财务法律公司等；

 二是在第一批试点顺利推出后，尽快依据各地状况出台细致的可实践操作的细则，从主管部门到各配合机构，在最短时间推行REITs发行的落地；

 三是允许已发行的存量保证性租赁住房REITs经过扩募等方式收买非原始权益人持有的公租房、廉租房、保证房项目，以范围效应提升运营管理程度；

 四是运用专业公司的才能，进步保证性租赁住房REITs资产的质量和运营的收益，坚持收益的可持续性，合理维护REITs投资者的合法权益。